Калькулятор налога с продажи
Считает НДФЛ при продаже недвижимости и авто: освобождение по сроку владения, выбор между вычетом и расходами, правило 70% кадастра.
Рассчитать налог с продажи квартиры, дома, участка или автомобиля онлайн
Результат
-
Таблица: минимальный срок владения и вычеты
| Имущество | Срок для освобождения | Фиксированный вычет | Правило 70% кадастра |
|---|---|---|---|
| Жильё - единственное, по наследству, дарению от близкого, приватизации | 3 года | 1 000 000 ₽ | да |
| Жильё - прочие случаи | 5 лет | 1 000 000 ₽ | да |
| Участок, гараж, нежилое | 5 лет (3 - по наследству и др.) | 1 000 000 ₽ (участок), 250 000 ₽ (прочее) | да |
| Автомобиль | 3 года | 250 000 ₽ | нет |
Что такое налог с продажи имущества
Продажа квартиры, участка или автомобиля - это доход, и с него платится НДФЛ, если имущество было в собственности меньше минимального срока: три года для автомобилей и для жилья с особыми основаниями, пять лет для остальной недвижимости. Доход можно уменьшить двумя способами на выбор: фиксированным вычетом (1 млн рублей для недвижимости, 250 тысяч для авто) или подтверждёнными расходами на покупку. Для недвижимости действует правило 70% кадастра: если продали дешевле, налог всё равно считают от 70% кадастровой стоимости.
Описание калькулятора
Выберите тип имущества, введите цену продажи, кадастровую стоимость, расходы на покупку, срок владения и основание для трёхлетнего срока. Калькулятор проверит освобождение по сроку, применит правило 70% кадастра, сравнит два способа уменьшения дохода и возьмёт выгодный, посчитает налог по ставке 13% или 15% с превышения 2,4 млн. Все промежуточные базы показаны - видно, за счёт чего получился результат.
Формула расчёта
- Если срок владения ≥ минимального - налога нет и декларация не нужна
- Доход для расчёта = максимум из цены продажи и 70% кадастровой стоимости (для недвижимости)
- База = доход − максимум из (фиксированный вычет; расходы на покупку)
- Налог = база × 13% (с части базы свыше 2,4 млн - 15%)
- Пример: квартира куплена за 7 млн, через 2 года продана за 9 млн, кадастр 10 млн. 70% кадастра = 7 млн, цена выше. Вычет даёт базу 8 млн, расходы - 2 млн. Берём расходы: налог 260 000 ₽.
- Авто куплено за 1,2 млн, продано через год за 1 млн - расходы больше дохода, налог 0, но декларацию подать нужно.
Когда нужен специалист, а не калькулятор
- Продажа доли или нескольких объектов в одном году - вычет 1 млн один на все;
- Семьи с детьми - освобождение при покупке нового жилья по особым условиям;
- Жильё получено по реновации, ДДУ, через уступку - свои правила срока;
- Расходы на покупку без документов, ипотечные проценты в расходах;
- Нерезидент на момент продажи - 30% без вычетов.
Преимущества калькулятора
- Один калькулятор для квартиры, участка и автомобиля;
- Автоматически выбирает выгодный способ уменьшения;
- Учитывает 70% кадастра и прогрессивную ставку;
- Сразу говорит, нужна ли декларация.
Факты и мнения о налоге с продажи
Мнение специалиста
Марина Соколова, налоговый консультант и бывший инспектор, называет самую дорогую ошибку продавцов: занижение цены в договоре «чтобы не платить налог». С 2016 года это не работает - налог считается от 70% кадастра, а покупатель при перепродаже получит проблему с подтверждением своих расходов. Вторая ошибка - не подать декларацию, когда налог нулевой: штраф за непредставление начисляется даже при нулевой сумме, минимум 1 000 рублей. Её правило - при продаже раньше минимального срока декларация подаётся всегда, независимо от суммы налога.
Исторический факт
Минимальный срок владения менялся трижды за двадцать лет. До 2016 года хватало трёх лет для любого жилья, затем срок подняли до пяти, оставив три года лишь для наследства, дарения и приватизации, а в 2020 году вернули три года для единственного жилья. Правило 70% кадастра появилось в 2016 году как ответ на массовое занижение цен в договорах: по оценкам того времени, в сделках с жильём «миллион по договору» фигурировал в большинстве случаев, и бюджет терял налог почти полностью.
Статистика и исследования
По данным Росреестра, в России регистрируется несколько миллионов сделок с жильём в год, и по оценкам ФНС, значительная часть продавцов освобождена от налога по сроку владения - средний срок между покупкой и продажей квартиры в крупных городах превышает пять лет. Налог реально платят в основном инвесторы и те, кто продаёт унаследованное или подаренное жильё раньше срока. Для них вычет расходов на покупку чаще выгоднее фиксированного миллиона, но многие по незнанию применяют миллион и переплачивают.
Это пригодится в бизнесе и жизни
Выбор между «фиксированным вычетом» и «реальными расходами» - универсальная развилка в налогах и жизни. ИП выбирает между УСН 6% и 15% по той же логике; самозанятый и ГПХ-исполнитель - между профессиональным вычетом и фактическими затратами; даже при продаже автомобиля стоит сохранить договор покупки, потому что через год он сэкономит налог. Правило простое: храните документы на всё, что когда-нибудь будете продавать, - бумага, которая сегодня кажется лишней, завтра стоит сотни тысяч.
Важный дисклеймер
Калькулятор моделирует типовые случаи и не учитывает особые основания освобождения, продажу долей, несколько сделок в году и статус нерезидента. При продаже раньше минимального срока подайте декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года в личном кабинете ФНС - там она заполняется автоматически по данным Росреестра, нужно только выбрать способ вычета и приложить документы на расходы. Налог платится до 15 июля.
Вопросы и ответы
Когда можно продать квартиру без налога?
Через 3 года, если жильё единственное, получено по наследству, дарению от близкого родственника, приватизации или ренте. В остальных случаях - через 5 лет.
Какой вычет при продаже квартиры?
Фиксированный 1 млн рублей или расходы на покупку - на выбор, что больше. Для автомобилей и прочего имущества - 250 000 рублей или расходы.
Что такое правило 70% кадастровой стоимости?
Если продали недвижимость дешевле 70% кадастра, налог считают от 70% кадастра. Занижать цену в договоре бессмысленно.
Нужно ли подавать декларацию, если налог 0?
Да, если имущество продано раньше минимального срока. За неподачу - штраф минимум 1 000 рублей. Если срок выдержан - декларация не нужна.
Какая ставка НДФЛ при продаже?
13% с базы до 2,4 млн рублей и 15% с превышения. Нерезиденты - 30% без вычетов.
Когда платить налог с продажи?
Декларация до 30 апреля, уплата до 15 июля года, следующего за продажей.
